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房哋产行业高速增长時代已经结束远洋哋产行

2019年05月17日 栏目:生活

房地产行业高速增长时代已经结束,远洋地产行政总裁李明认为宁可错过机会,也不要犯投资错误近日,各大房地产企业开始陆续发布2012年业绩报告

房地产行业高速增长时代已经结束,远洋地产行政总裁李明认为宁可错过机会,也不要犯投资错误

近日,各大房地产企业开始陆续发布2012年业绩报告。作为标杆房地产企业之一的远洋地产年报显示,2012年完成286.6亿元人民币的营业额,同比大幅上涨44%;毛利达到人民币76.99亿元,同比上升23%。

远洋地产将今年销售目标设定为350亿元,较去年增长15%。同时,公司将一改去年在拿地上较为保守的态度,在一二线城市加大土地储备。

实际上可以定得更高一些。远洋地产行政总裁李明对表示,国五条对市场短期的影响比较大,预计市场到第四季度才能度过新政的消化期,考虑到存货周转和去化速度,销售目标制定得比较保守。

斩获刚需产品和商业地产

2012年,宏观经济环境不明朗,楼市调控政策基调不改。远洋地产依靠对市场的预判,推出政策支持的刚需产品,在全国18个城市的41个项目全年共实现协议销售额人民币311.19亿元,较2011年上升15%;销售面积同比上升25%,达261万平方米。

李明认为,中国房地产行业高速增长时代已经结束,开始进入一个相对成熟的新时期,行业整体交易量和交易价格增速将放缓。但是,考虑到经济增长、城市化、人口红利等行业利好因素,预计未来较长时期内行业整体交易量和交易价格仍将维持在高位。

2013年,远洋地产将继续加大刚需产品的供应,灵活定价,加快销售速度,争取实现按年双位数的协议销售额增长率。据李明透露,今年全年,远洋地产的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型刚需产品。

值得关注的是,远洋地产商业项目在2012年表现出色,为集团增加了长期稳定的收入。通过深化与主要战略伙伴的合作,远洋地产与香港太古地产合作开发的北京颐堤港项目已于2012年9月开业,可租面积达17.6万平方米。今年,远洋地产与太古合作的第二个综合商业项目成都大慈寺项目,计划于年底试营业,预计可租面积达21.4万平方米。

李明表示,在商业地产方面,远洋地产的策略是加大开发规模,加快商业地产开发速度,提高商业项目在整体业务中的比重。

从2012年开始,远洋地产每年将有25万平方米以上的商业物业投入运营。而据年报显示,远洋地产分布在全国19个城市的2300万平方米的土地储备中,供商业项目发展的计划建筑面积约376万平方米,占总土地储备的16%。

在一二线城市加大土地储备

在增加土地储备方面,相对于万科、中海等大型房企来说,远洋地产在去年的土地市场上动作很少。此前曾有业内人士认为,远洋地产在2010年4月新国十条出台前拿下多个地王,而本轮调控令高端项目受到的影响比较大,因此,其在2012年增加土地储备上比较保守。

虽然远洋地产去年几乎没有拿地,但是其拥有的土地储备仍超过2000万平方米,可满足其未来3~5年的发展需要。

对于今年的土地储备计划,李明认为,从我国内地的城镇化趋势看,人口主要流往大中型城市,因此未来一二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求殷切。基于这种判断,远洋地产今年将在一二线城市加大土地储备。

但一二线城市市场火爆,土地价格高,竞争压力大,成为远洋必须要面对的问题。关于土地储备,公司有两个观点:一是坚持投资标准,宁可错过机会,也不要犯错误;二是除了适时参加公开交易以外,多参与非挂牌形式的竞争,比如招标、一级土地开发、区域产业升级等等这些。相信远洋在土地上的经验,可以达成这些目标。李明总结,远洋地产拿地的基本原则就是,毛利率超过30%的就拿。

事实上,去年以来,包括温州、鄂尔多斯在内的多个三四线城市楼市走势低迷,不少三四线城市出现土地供应远远大于需求的现象。不少开发商都减少了在三四线城市的投资,重回到一二线城市。

对此,李明表示,从投资量来说,远洋地产在一二线城市与三四线城市基本相等。但是,三四线城市的毛利率比一二线城市低10%。由于供求关系难以一时改变,一二线城市房价稳定增长是很难改变的现实。即便限价限购也只是调整周期,而趋势不会改变。所以今年土地储备重点是一二线城市,而已经进入的三四线城市,公司要保持可持续发展来配置土地资源。他说。

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